Wirtschaftlichkeit braucht Nachhaltigkeit. Nachhaltigkeit stärkt Wirtschaftlichkeit.

Warum scheitern Nachhaltigkeitsziele in manchen Projekten an den Kosten – während andere gerade durch nachhaltige Entscheidungen wirtschaftlich erfolgreicher werden? 

Zukunftssicher sollen Immobilienprojekte sein. Das hört man immer wieder. Aber was bedeutet das konkret? Auf hoher Flughöhe lässt sich Zukunftssicherheit auf eine einfache Formel bringen: Ein zukunftssicheres Gebäude ist wirtschaftlich tragfähig und nachhaltig zugleich. Entscheidend ist, dass beides nicht nachträglich zusammengeführt wird, sondern von Anfang an gemeinsam gedacht wird.

Wie das in der Praxis gelingen kann, zeigen zwei Bürogebäude mit sehr unterschiedlichen Ausgangspunkten: ZERO. in Stuttgart von CPM  und RESI in Bamberg von Alpha IC. Auch die Perspektiven der beiden Initiatoren unterscheiden sich bewusst: CPM bringt den Blick eines Projektentwicklers ein, Alpha IC den Blick eines Beraters, der Projekte strategisch, technisch und organisatorisch begleitet.

• ZERO. ist als Investorenprojekt mit Verkaufsoption gestartet.
• RESI ist ein Bauherrenprojekt zur Eigennutzung und Vermietung.

Unterschiedliche Rollen, Standorte, Finanzierungs- und Nutzungskontexte – und dennoch ein gemeinsamer Zielpunkt: Beide Projekte suchen nach Wegen, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit im jeweiligen Projektrahmen zusammenzubringen.

Im Vergleich wird außerdem sichtbar, was beide Projekte verbindet:

• Sie sind bewusst von klassischen Projektentwicklungsmustern abgewichen.
• Sie haben Normen, Konventionen und gewohnte Planungslogiken dort hinterfragt, wo sie dem Projektziel im Weg standen.
• Sie haben einen eigenen Weg gesucht, um ambitionierte Ziele innerhalb des wirtschaftlichen Rahmens umzusetzen.

Das Ergebnis: zwei Gebäude, die in unterschiedlichen Kontexten zeigen, wie nachhaltige Projektentwicklung wirtschaftlich gedacht und umgesetzt werden kann, wenn die entscheidenden Fragen früh gestellt werden. Genau deshalb sind ZERO. und RESI mehr als zwei Einzelprojekte: Sie liefern Impulse für eine Branche, die neue Antworten auf bekannte Zielkonflikte braucht.

Was braucht es, damit mehr solcher Projekte entstehen?

Mit dieser Frage blickten wir an unserem gemeinsamen Roundtable mit CPM im ZERO. in die Zukunft. Zusammen mit Raffael Haisch, Prokurist der CPM GmbH, haben wir Expertinnen und Experten aus der Immobilienbranche eingeladen, die Wertschöpfungskette eines innovativen Projekts aus verschiedenen Perspektiven zu betrachten: aus der Entwicklung, der Beratung, der Planung, dem Betrieb, der Nutzung, der Vermarktung und der Finanzierung.

Der offene Austausch zeigte: Zukunftssichere Immobilien entstehen, wenn Zielbild, wirtschaftlicher Rahmen, Projektorganisation, Vertragskonstrukte, Finanzierung, Betrieb und Nutzerbedürfnisse früh zusammengebracht werden. Die wichtigsten Erkenntnisse teilen wir entlang zentraler Projektphasen.

Weichenstellung mit Impact

Jedes Bauprojekt ist stark kontextabhängig: Standort, Nutzung, rechtliche Vorgaben, Finanzierungsrahmen, Marktlogik, technische Möglichkeiten, vorhandene Ressourcen und die Erwartungen der späteren Nutzenden prägen den Lösungsraum. Deshalb gibt es nicht den einen übertragbaren Standardweg. Es braucht ein klares Zielbild und die Fähigkeit, dieses Zielbild in den jeweiligen Kontext zu übersetzen.

Die zentrale Frage der frühen Projektphase lautet daher: Welche Weichen müssen gestellt werden, damit ein nachhaltiges Immobilienprojekt wirtschaftlich tragfähig und möglichst risikoarm gelingen kann?

Die Frühphase ist ein wesentlicher Hebel für den späteren Projekterfolg. Hier werden Ambitionsniveau, Kostenlogik, Partnerstruktur und Entscheidungswege geprägt. Besonders wichtig ist die Rolle der Auftraggebenden. Ihre Haltung, Klarheit und Konsequenz geben die Richtung vor. Genauso entscheidend sind passende Projektpartnerschaften: Sie können den Weg zu ambitionierten Lösungen erleichtern – oder unnötig erschweren.

• Ein gemeinsames Zielbild muss früh definiert und verbindlich getragen werden.
• Die passenden Akteure sollten früh eingebunden werden – nicht erst dann, wenn Entscheidungen kaum noch veränderbar sind.
• Projektpartner brauchen Vertrauen, Transparenz und die Bereitschaft, Zielkonflikte offen zu bearbeiten.
• Vertragsmodelle wie ein Garantierter Maximalpreis können helfen, Umsetzungsrisiken gemeinschaftlicher zu tragen, wenn sie zum Projekt und zur Partnerstruktur passen.
• Mut zu neuen Wegen sollte mit professioneller Steuerung verbunden werden.
• Die Bereitschaft ehrlich zu hinterfragen: was brauchen das Projekt oder die späteren Nutzenden wirklich? Unnötige Technik wegzulassen kann Kosten sparen und auf Nachhaltigkeit einzahlen.
• Betrieb, Monitoring und tatsächliche Performance sollten von Beginn an mitgedacht werden.

Gerade bei innovativen Projekten entscheidet sich in den Leistungsphasen 0 bis 3 viel: durch klare Ziele, transparente Regeln und eine frühe Integration der relevanten Beteiligten.

Planung und Bau

Sind die Weichen gestellt, beginnt die Bewährungsprobe: Die Vision muss in Planung und Bau übersetzt werden. Genau hier zeigt sich, ob Nachhaltigkeitsziele auch unter Kosten-, Zeit- und Komplexitätsdruck belastbar bleiben.

• Ohne klares, gemeinsam getragenes Zielbild werden Nachhaltigkeitsziele im Projektverlauf schnell relativiert.
• Entscheidend ist ein konsequentes Commitment der Bauherrenseite, weil viele Entscheidungen im Projektalltag unter Kosten- und Zeitdruck getroffen werden.
• Ambitionierte Ziele bleiben eher erreichbar, wenn sie früh definiert, aktiv gesteuert und immer wieder gegen das Gesamtziel gespiegelt werden.
• Integrale Planung und ein Denken über den gesamten Lebenszyklus hinweg helfen, technische, wirtschaftliche und ökologische Anforderungen zusammenzuführen.

Um ambitionierte Ziele wirtschaftlich umzusetzen, braucht es unterwegs oft Lösungen jenseits des Standards. Dafür sind stabile, früh angelegte Partnerschaften entscheidend. In dieser Phase wird aus Anspruch ein belastbares Konzept, aus Konzept werden Entscheidungen, aus Entscheidungen entsteht gebaute Realität.

Betrieb und Nutzung

Nachhaltigkeit entscheidet sich nicht nur im Bau, sondern im täglichen Betrieb. Ein Gebäude kann nur dann langfristig tragfähig sein, wenn es im Alltag funktioniert: technisch, wirtschaftlich und für die Menschen, die es nutzen.

Ein wichtiger Hebel ist die Planbarkeit der Betriebskosten. Wenn Energieversorgung, Gebäudetechnik, Monitoring und Betriebsführung früh zusammengedacht werden, lassen sich Risiken reduzieren und Nutzungskonzepte über die Lebensdauer des Gebäudes hinweg verlässlicher kalkulieren. Bei RESI wird dieser Gedanke besonders sichtbar: Das Betriebskonzept unterstützt ein Bruttomietmodell, das Mietenden mehr Planbarkeit gegenüber Energiepreisentwicklungen geben kann. Und auch ZERO. zeigt, wie ein konsequent entwickeltes Energiekonzept dazu beitragen kann, Betriebskosten und betriebliche Emissionen zu senken.

Darüber hinaus braucht ein unkonventionelles Gebäude Akzeptanz und Mitwirkung der Nutzenden. Sie müssen verstehen, wie das Gebäude gedacht ist, welche Vorteile es bietet und welches Verhalten den Betrieb unterstützt. Kommunikation wird damit Teil des Betriebskonzepts – als Voraussetzung dafür, dass die geplante Performance im Alltag möglichst gut erreicht werden kann.

Zukunftssichere Immobilien enden nicht mit der Fertigstellung. Sie müssen im Betrieb lernfähig bleiben – durch Daten, Monitoring, klare Verantwortlichkeiten und einen kontinuierlichen Dialog zwischen Eigentümer, Betreiber und Nutzenden.

Vermarktung und Finanzierung

Welche Nachhaltigkeitsinvestitionen erzeugen tatsächlich Markt- und Mehrwert? Die Antwort hängt stark von der jeweiligen Perspektive ab. Für Investoren stehen Rendite, Risiko und Exitfähigkeit im Vordergrund. Banken betrachten Finanzierbarkeit und Werthaltigkeit. Nutzende fragen nach Betriebskosten, Aufenthaltsqualität und Zukunftsfähigkeit. Eigentümerinnen und Eigentümer bewerten langfristige Stabilität, Vermietbarkeit und strategischen Nutzen.

Nachhaltigkeit wird dann wirtschaftlich relevant, wenn sie in die jeweilige Finanzierungs-, Vermarktungs- und Nutzungslogik übersetzt wird. Es reicht nicht, einzelne Maßnahmen aufzuzählen. Entscheidend ist, welchen Beitrag sie im konkreten Projektkontext leisten.

• Im Workshop wurden unterschiedliche Perspektiven der Immobilienwertschöpfung eingenommen, etwa Investor, Bank, Nutzer und Eigentümer.
• Nachhaltigkeitsmaßnahmen wie Dachbegrünung, Energieeffizienz oder nachhaltige Mietbedingungen wurden aus Sicht dieser Akteure bewertet.
• Dabei wurde sichtbar, dass dieselbe Maßnahme je nach Rolle unterschiedlich auf Rendite, Risiko, Vermietbarkeit, Betriebskosten oder strategischen Mehrwert einzahlt.
• Maßnahmen, die für eine Perspektive zentral sind, können für eine andere nur indirekt relevant sein.
• Gerade dadurch wurden Interessen, Prioritäten und Zielkonflikte innerhalb eines Immobilienprojekts greifbar.

Nachhaltige Immobilien brauchen neben einem guten Konzept und durchdachter Technik ein gemeinsames Verständnis davon, für wen welcher Wert entsteht. Daraus entsteht eine andere Qualität der Zusammenarbeit. Wenn Erwartungen transparent werden, können Finanzierungsmodelle, Vertragsstrukturen, Vermarktungsargumente und Betriebskonzepte gezielter aufeinander abgestimmt werden. Nachhaltigkeit wird dann nicht als zusätzlicher Kostenblock verhandelt, sondern als Teil der Wert- und Risikologik eines Projekts.

Fazit: Nachhaltigkeit wird teuer, wenn es falsch angegangen wird.

Ist Nachhaltigkeit wirtschaftlich? Die ehrliche Antwort lautet: Nicht automatisch. Entscheidend ist, wie früh, wie konsequent und wie passend sie in ein Projekt und in den Kontext integriert wird.

Auftraggebende brauchen ein klares Zielbild und die Bereitschaft, gewohnte Lösungswege zu hinterfragen und konsequent dranzubleiben. Wenn Nachhaltigkeit erst spät ergänzt wird, steigen Aufwand, Komplexität und Kostenrisiken. Wer sie wirtschaftlich umsetzen will, muss deshalb nicht nur bessere technische Antworten finden, sondern vor allem bessere Entscheidungen ermöglichen: früher, integrierter und partnerschaftlicher. 

Was wir aus Projekten wie RESI und ZERO. und aus dem offenen Austausch mitnehmen: Dranbleiben lohnt sich. Partnerschaftlichkeit ist ein wirksamer Hebel. Wenn Wissen geteilt, Zielkonflikte offen besprochen und Erfahrungen ehrlich reflektiert werden, wird der gemeinsame Möglichkeitsraum größer. Davon profitieren nicht nur einzelne Projekte, sondern auch künftige Entwicklungen.

Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit lassen sich nicht pauschal versprechen. Aber sie lassen sich gestalten – mit einem klaren Zielbild, den passenden Partnern, mutigen Entscheidungen und einem konsequenten Blick auf den gesamten Lebenszyklus.

Lust auf mehr zum Roundtable mit CPM GmbH? Hier entlang für mehr Einblicke oder zur CPM Projektentwicklung.

 Autorin: Andrea Ekker | CSR, Brand & Communication Managerin  

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