Nachhaltiger Finanzmarkt: Entwicklung und Bedeutung

Anders als klassische Finanzratings spielen ESG Ratings in der öffentlichen Wahrnehmung bislang keine große Rolle. Dabei ist ihr Einfluss auf Investitionsentscheidungen in den letzten Jahren massiv nach oben geschnellt. Welchen Mehrwert liefern ESG Ratings in der Praxis – und wo liegen die Grenzen?

Klimawandel, Ressourcenknappheit und Fachkräftemangel: Ökologische, soziale und Governance-Faktoren entscheiden zunehmend über den wirtschaftlichen Erfolg von Unternehmen. Ein zentraler Grund dafür, warum viele Investoren mittlerweile Nachhaltigkeitskriterien in ihre Risikomodelle und Anlageentscheidungen integrieren. Der Markt für nachhaltige Investments hat sich in diesem Zuge zum Wachstumsmotor im Fondssegment entwickelt; Assets under Management mit ESG-Bezug haben schwindelerregende Volumina erreicht.

Quelle: Marktbericht nachhaltige Geldanlagen 2022. Deutschland, Österreich und die Schweiz. Hrsg.  Forum Nachhaltige Geldanlagen e. V., Berlin 2022, S. 12.

Dazu beigetragen hat auch die Regulierung in vielen Ländern dieser Welt – insbesondere die der EU („Sustainable Finance“). Letztere hat zum Ziel, Finanzströme systematisch hin zu nachhaltigeren Geschäftsmodellen zu lenken. Nachdem in Europa Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater im Rahmen der EU-Offenlegungs- bzw. Taxonomie-Verordnung öffentlich berichten müssen, ob und in welchem Ausmaß sie Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen oder ob sie zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen beitragen, dürften Produkte ohne ESG-Komponente langfristig zum Auslaufmodell werden.

Investoren stehen dabei aber vor einer zentralen Herausforderung: Eine objektive und vergleichende ESG-Bewertung von Unternehmen, Fonds oder auch nur einzelner Immobilien ist komplex. Zudem fehlt den relevanten Akteuren zumeist die nötige eigene Expertise, um solche Analysen durchzuführen. Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der positiven Konnotation des Themas Nachhaltigkeit in der Öffentlichkeit sehr viele Unternehmen und Produkte mit diesem Attribut werben – unabhängig von der Frage, wie ihr tatsächlicher Beitrag aussieht. Die Greenwashing-Gefahr ist groß.

Abhilfe schaffen seit vielen Jahren spezialisierte Nachhaltigkeitsratingagenturen. Was vor etwa 30 Jahren im ganz kleinen Stil und mit viel Idealismus begann, ist heute zum großen Business geworden: Die ehemals kleinen und eher national oder regional tätigen Anbieter sind weitgehend von konventionellen Finanzplayern wie Credit Rating Agencies, Indexanbietern und Börsenbetreibern übernommen worden – typischerweise aus dem angelsächsischen Raum. In „Rate the Rater 2020: Investor Survey and Interview Results“ werden insbesondere im Hinblick auf ESG-Ratings auf Unternehmensebene folgende genutzte Ratings genannt: MSCI, Sustainalytics, Bloomberg ESG Disclosure Score, CDP, FTSE Russell‘s ESG Ratings, ISS, RobecoSAM Corporate Sustainability Assessment und Thomson Reuter’s ESG Scores. Um die Nachfrage der Asset Manager und institutionellen Anleger bedienen zu können, sammeln die Anbieter ESG-Daten zu tausenden von Unternehmen weltweit und bereiten diese in einer Vielzahl von Produktlösungen und Dienstleistungen für den Markt auf. Ein zentrales Instrument zur Performance-Messung und Vergleichbarkeit von Wertpapieremittenten wie Unternehmen und Staaten, aber auch von Fonds, stellen dabei sogenannte ESG Ratings dar.


Nutzen und Anwendung von ESG Ratings

ESG Ratings dienen der Reduzierung der Komplexität ökologischer, sozialer und Governance-bezogener Wirkungszusammenhänge und versuchen, die vielschichtige Realität über Modelle zu vereinfachen. Neben der Bewertung eines einzelnen Wertpapieremittenten sollen dabei insbesondere auch möglichst objektive Vergleiche untereinander ermöglicht werden, um die „Guten“ von den „Schlechten“ trennen und entsprechend investieren zu können. Dazu werden zahllose Nachhaltigkeitsinformationen und -daten im Rahmen eines Systems aus Indikatoren, Gewichtungen und Bewertungen aggregiert und in einem Rating (dargestellt als Zahl, Buchstabe o. ä.) zusammengefasst.

Diese Rating-Ergebnisse werden von Investoren genutzt, um z. B. Mindestanforderungen an Wertpapieremittenten zu definieren (im Sinne eines Mindest-ESG-Ratings): Emittenten, die einen definierten Ratingschwellwert unterschreiten, kommen dann für ein Investment nicht infrage. In der Regel werden von Investoren und Asset Managern dabei Ratingstrategien mit weiteren ESG-Instrumenten (Ausschlusskriterien, Ausübung von Stimmrechten etc.) kombiniert. Über die Art und Weise, wie Investoren und Asset Manager ESG-Daten und -Instrumente im konkreten Anlageprozess nutzen, entscheiden sie selbst. Zu den Auswahlkriterien für ein Rating-System ein Statement von Robert Kitel, Head of Sustainability & Future Research, alstria office REIT AG:


„Als börsennotiertes Unternehmen werden wir jedes Jahr von diversen Ratingunternehmen (S&P CSA, MSCI, ISS ESG, Sustainalytics, GRESB, CDP etc.) nach ESG/CSR-Kriterien bewertet. Für uns ist das ein normaler Prozess und da wir nicht alle Anfragen bedienen können, suchen wir uns die Ratings aus (z.B. die am besten bewerteten Systeme aus Rate the Raters), mit denen wir in einen detaillierten Austausch gehen. Die von uns priorisierten Ratings, sind in der Beantwortung aufwändig und bedeuten 6-8 Wochen Aufwand. Deshalb ist es für uns wichtig, dass wir ein Feedback bekommen, um daraus zu lernen und uns weiterentwickeln zu können. Die Feedbacks fließen auch in unseren jährlichen Nachhaltigkeitsbericht ein und helfen uns die aktuellen und wesentlichen Themen zu erkennen, um darüber zu berichten. Die Ratings, die uns diese Transparenz und Resonanz nicht bieten, vermeiden wir.“


 

Unterschiedliches Materialitätsverständnis

Dies trifft naturgemäß auch auf die Produkt- und Unternehmenskommunikation zu. Auch wenn dies in Werbebotschaften häufig anders dargestellt wird: ESG ist immer auch eine relative Betrachtung. Es geht in der Regel nicht darum, nachhaltige von nicht-nachhaltigen Unternehmen oder Produkten unterscheiden zu können – die wenigsten Unternehmen und Produkte dürften tatsächlich nachhaltig im Wortsinn sein. Vielmehr geht es bei ESG Ratings darum zu ermitteln, welche Nachhaltigkeitsrisiken ein Unternehmen aufweist bzw. welchen Impact es hat. Eine wichtige Erkenntnis, um Enttäuschungen beim Endkunden zu vermeiden.

Auch wenn ESG-Rating-Anbieter heute in der Regel ein ähnliches Nachhaltigkeitsverständnis aufweisen, sind Research-Methoden und auch -Ergebnisse durchaus unterschiedlich. Inhaltlich beschränken sich manche Ansätze zum Beispiel bewusst auf eine kleinere Anzahl von Bewertungsindikatoren, die nach Auffassung der Anbieter kurz- und mittelfristig eine besonders hohe finanzielle Materialität aufweisen: Hier geht es also insbesondere um die nachhaltigkeitsbasierten finanziellen Chancen und Risiken für Unternehmen. Andere Ansätze dagegen folgen dem Prinzip der doppelten Materialität und beziehen zusätzlich die positive oder negative Wirkung der Unternehmen auf die Nachhaltigkeit ein – mit entsprechend breiterer und tieferer inhaltlicher Abdeckung.

 

Methodische Vielfalt führt zu abweichenden Rating-Aussagen

Auch die Datenerhebung und deren Bewertung werden unterschiedlich gehandhabt: Während manche Ratingagenturen rein relative Bewertungen (etwa im Vergleich zum Branchenbesten) vornehmen, definieren andere zusätzlich absolute Anforderungen, die den Bewertungen zugrunde gelegt werden. Und während manche Ratinganbieter explizit nur öffentlich verfügbare ESG-Daten berücksichtigen, verwenden andere auch unternehmensinterne, die beispielsweise durch Interviews oder schriftliche Befragungen erhoben werden. Insbesondere mangelnde ESG-Transparenz, die häufig bei kleineren Unternehmen sowie in bestimmten Ländern und Branchen zu beobachten ist, führt bei einer Beschränkung auf öffentlich verfügbare Daten jedoch zu wenig aussagekräftigen Bewertungen. Der derzeit einsetzende Trend, solche Datenlücken in bestimmten Fällen durch Extrapolation aufzufüllen, scheint nur bedingt geeignet zu sein, Aussagen zur individuellen Nachhaltigkeitsperformance von Unternehmen zu machen.

Im Ergebnis führt dies dazu, dass ESG Ratings von unterschiedlichen Ratingagenturen für ein Produkt oder Unternehmen im Detail, zuweilen aber sogar ganz grundsätzlich zu abweichenden Einschätzungen kommen. Elementar wichtig ist daher, sich mit dem jeweiligen Rating-Ansatz vertraut zu machen, um die Ergebnisse vor diesem Hintergrund einordnen zu können. Dies gilt im Grunde gleichermaßen auch für den Endkunden von Finanzprodukten, wobei ein tiefer Einblick in der Praxis schwierig ist.

Dennoch haben auch diese unterschiedlichen Ansätze ihre Berechtigung, da Nachhaltigkeit als Thema nicht vollständig objektivierbar ist und verschiedene Perspektiven und Meinungen durchaus hilfreich sein können. Zudem zeigt sich, dass ESG Ratings aufgrund des enormen Bedeutungszuwachses nachhaltiger Investments heute auch noch eine ganz andere Funktion haben: Sie sind Anreiz und Druckmittel für Unternehmen, ihre ESG-Performance zu verbessern, um auch zukünftig Zugang zum Finanzmarkt und zu (günstigen) Refinanzierungsmöglichkeiten zu haben.

Wie für andere Branchen gilt dies gleichermaßen auch für Immobilienunternehmen und deren Assets. Kaum eine Branche besitzt ein so hohes CO2-Vermeidungs- und Anpassungspotenzial wie die Bau- und Gebäudebranche, weshalb Investoren und Asset Manager ihre Anlageentscheidungen zunehmend auf der Basis entsprechender ESG-Performance-Daten treffen. Mit Hilfe von ESG Ratings werden weltweit systematisch börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs bewertet und auch nicht notierte Anleihen-Emittenten sowie Immobilienfonds werden zunehmend abgedeckt. Investorengelder ohne hinreichendes ESG Rating anzuwerben, dürfte daher auch in dieser Branche immer schwieriger werden.

 

ESG Immobilien- und Portfolioratings: Zielsetzung und Einsatzorte

Während klassische ESG Ratings sich auf Unternehmen oder Fonds beziehen, erlauben ESG Immobilien- oder Portfolioratings den Vergleich der Nachhaltigkeit von Gebäuden und Portfolien untereinander oder auch mit einem durchschnittlichen Referenzgebäude. ESG-Immobilienratings zeigen Nachhaltigkeits-Risiken und Chancen auf und sind für jede Immobilienklasse geeignet (bspw. Bestandsbauten, Projektentwicklungen, Neubauten).

Wo kommt ein solches ESG Immobilienrating zum Einsatz? Ein ESG Immobilienrating ermöglicht es bspw. dem Asset Manager oder Risikocontroller eines Fonds- oder Immobilienunternehmens, ESG-Risiken und -Chancen auf Immobilien- oder Portfolioebene besser einschätzen und steuern zu können. Dies ist vor allem bei Kauf-, Sanierungs- oder Verkaufsentscheiden relevant, um abschätzen zu können, mit welchem Aufwand ein Gebäude und seine Prozesse bezüglich Nachhaltigkeit optimiert werden kann oder ob eine Verbesserung nur schwierig zu erreichen ist.

Neben diesen Steuerungs- und Benchmark-Aspekten werden ESG Immobilienratings auch als Kommunikationswerkzeuge verwendet. Dies bietet sich beispielsweise an, um den Status quo, die Entwicklungsfortschritte oder die Einhaltung einer Anlagestrategie zu dokumentieren und zu veröffentlichen. Die Scoringmodelle bilden über die individuellen Nachhaltigkeitskriterien hinaus häufig auch eine Überprüfung der Konformität mit der ESG-Regulierung ab (bspw. Taxonomie-Konformität). Hierdurch wird der Erreichungsgrad der spezifischen Nachhaltigkeitskriterien sowie der ESG-Konformität für Stakeholder transparent.

Die zentralen Unterschiede zwischen ESG Immobilienratings und klassischen ESG Ratings auf Unternehmensebene sind neben der bereits erwähnten Nutzung die verwendeten Daten(quellen) und die durchführenden „Rater“: ESG Immobilienratings werden üblicherweise von den Eigentümern einer Immobilie bzw. einem Akteur in deren Immobilienverwaltung durchgeführt. Die Durchführung erfolgt also nicht durch einen unabhängigen Dritten.

Die Bereitstellung des technischen Rahmens für die Durchführung des Ratings erfolgt derzeit insbesondere auf Basis von Modellen, die im Rahmen von freiwilligen Zusammenschlüssen von Akteuren der Immobilienbranche erarbeitet wurden (siehe hierzu bspw. die Entstehungsgeschichte der GRESB- und ECORE-Ratingsysteme). Die Plattform zur Durchführung des jeweiligen Immobilienratings bietet teilweise eine erste Validierung der gemeldeten Daten nach der Eingabe an – dies ist jedoch nicht als inhaltliche, qualitative Prüfung zu verstehen. Eine zusätzliche externe Überprüfung des ESG Immobilienratings wird deswegen regelmäßig vor der Kommunikation der Ergebnisse von den Immobilieneigentümern in Anspruch genommen.

 

Immobilienratings in Abgrenzung zu Zertifizierungssystemen

Für die Durchführung werden profunde Kenntnisse über unter anderem Verbrauchs- und Emissionsdaten, die Prozess- und Governance-Struktur des Immobilienunternehmens, Mindestausschlusskriterien, die zugrundeliegende Nachhaltigkeitsstrategie, vorhandene (Green-) Building Zertifikate oder Grünen Mietverträgen benötigt (siehe dazu auch: https://www.alpha-ic.com/journal/esg-in-der-real-estate-praxis-digitalisierungsbedarfe-und-esg-management). Der Zeitaufwand für die erstmalige Bearbeitung ist als hoch einzuschätzen. Nicht zu verwechseln sind Immobilienratings mit den schon deutlich etablierteren Green- oder Sustainability-Building Zertifikaten (u.a. BREEAM, LEED, DGNB). Diese Zertifizierungssysteme enthalten ebenfalls Kriterien zur Bewertung der Nachhaltigkeit einer Immobilie. Allen Zertifikatssystemen gemein ist jedoch die Prüfung und Zertifizierung durch speziell geschulte externe Dritte. Zudem bietet sich aufgrund ihrer vergleichbar hohen Kosten eine Zertifizierung insbesondere für Gebäude an, die bereits einen gehobenen Nachhaltigkeitsstandard haben und bei denen diese Qualität im Status Quo für einen bestimmten Zweck extern bestätigt werden soll. Zertifikate sind kein Instrument, mit Hilfe dessen (auch weniger nachhaltige) Immobilien flächendeckend bewertet werden – es hebt viel mehr besondere Immobilien von der Masse ab und ermöglicht hierdurch Vorteile insbesondere bei Finanzierung, Verkauf oder Vermietung.

 

Herausforderungen von ESG-Immobilienratings

Die Grenzen der Aussagekraft eines ESG Immobilienratings sind derzeit insbesondere die Datenverfügbarkeit, die (internationale) Vergleichbarkeit, sowie die Offenlegung der zugrundeliegenden Gebäudeinformationen:

Sofern ausschließlich das Ergebnis eines Scorings sowie die zugrunde gelegten Kriterien veröffentlicht werden, kann ein externer Dritter keine Aussagen zu spezifischen Nachhaltigkeitskriterien der Immobilie bzw. eine Vergleichbarkeit mit einer anderen daraus ableiten. Der Eigentümer selbst hat jedoch durch die Vollständigkeit der eingetragenen Informationen und die Entwicklung des Scoring-Ergebnisses über die Zeit ein wertvolles Steuerungs- und Kontrolltool für mögliche Verbesserungspotentiale.

Zusätzlich ist derzeit insbesondere die unzureichende internationale Angleichung der ESG Immobilienratings eine Schwachstelle für die Vergleichbarkeit, Aussagekraft und Steuerung internationaler Portfolien. Anders als Ratings auf Unternehmens- oder Produktebene, haben ESG Immobilienratings national und international noch eine vergleichsweise kurze Historie und eine geringe, aber stetig ansteigende Marktdurchdringung. Auch die Kosten für ihre Nutzung sind derzeit noch als gering einzuschätzen. Insbesondere die ESG-Regulierung und die Vorgaben zur Dekarbonisierung des Gebäudebestandes haben ihre Entwicklung jedoch stark beschleunigt und professionalisiert.

Am schwierigsten gestaltet sich allerdings die Herausforderung der Datenverfügbarkeit: Nicht nur bei dem Thema Nachhaltigkeit von Immobilien ist die Datengrundlage in der Immobilienbranche als schlecht zu bewerten. Derzeit werden Daten in fast allen Bereichen der Nachhaltigkeitsmessung von Immobilien mühsam aufgebaut und durch externe Daten angereichert. Es wird jedoch noch einige Jahre dauern, bis diese flächendeckend und in entsprechender Qualität für ESG Immobilienratings vorliegen.

 

Welche Entwicklungen zeichnen sich bei ESG Ratings ab?

Es ist eine Tatsache, dass der Begriff der Nachhaltigkeit stark positiv besetzt ist. Dies hat allerdings auch Greenwashing zu einem verbreiteten Phänomen sowohl in der Wirtschaft als auch im Finanzmarkt gemacht. Es gibt mittlerweile aber verschiedene Instrumente, mit deren Hilfe aussagekräftige und vergleichbare ESG-Analysen durchgeführt werden können, auch, um dem Vorwurf des Greenwashings entgegenzutreten. Hierzu zählen insbesondere ESG Ratings für Unternehmen und Immobilien.

Leider sind weder das Thema ESG / Nachhaltigkeit noch die Bewertungsinstrumente eines ESG-Ratings trivial, sodass man sich mit ihnen inhaltlich auseinandersetzen muss, um deren Aussagekraft zu verstehen und diese zielgerichtet einsetzen kann.

Während ESG Ratings von Unternehmen bereits etabliert und im großen Ausmaß im Einsatz sind, sind ESG Ratings einzelner Immobilien-/ Portfolien ein recht junges Werkzeug, welches noch Entwicklungspotenzial in Sachen internationaler Vergleichbarkeit und Verfügbarkeit hat.

Bereits jetzt ist jedoch absehbar, dass die derzeitigen ESG Immobilienratingmodelle starke Konkurrenz durch die in der ESG-Regulierung verankerte Taxonomie-Konformitätsprüfung als Gütesiegel für nachhaltige Immobilien bekommen werden.

Und auch kapitalmarktorientierte ESG Ratings von Unternehmen werden in Zukunft voraussichtlich stärker von der EU-Regulierung erfasst: Im Rahmen einer Konsultation im ersten Halbjahr 2022 hat sich die EU-Kommission einen Überblick über die Funktionsweise des Markts für ESG Ratings und die Integration von ESG-Aspekten durch klassische Finanzratingagenturen gemacht. Die Ergebnisse fließen in die anstehende Entscheidung ein, ob und inwiefern der Markt zukünftig stärker reguliert werden soll, um die Ziele des EU Green Deals besser erreichen zu können.


Unsere Autor:innen:

Matthias Bönning, Geschäftsführer und Ansprechpartner für Private-Equity-Gesellschaften bei der fors.earth GmbH: Tel. +49 171 8170380 ∙ matthias.boenning@fors.earth

Piera Walter, Senior Consultant und Ansprechpartnerin für ESG und CSR bei der Alpha IC:
Tel. +49 151 422294-50 ∙ p.walter@alpha-ic.com


fors.earth – eine führende Strategieberatung für Nachhaltigkeit - und die Alpha IC sind Kooperationspartner. Basis ist das gemeinsame ganzheitliche Nachhaltigkeitsverständnis. Dank des integralen Beratungsansatzes von der strategischen Konzeption auf Managementebene bis zur operativen Umsetzung am konkreten Objekt potenziert sich der Nutzen für die Kunden. Hier finden Sie mehr Infos zu unserer Zusammenarbeit, dem Beratungsansatz und den Ansprechpartnern.


Zukünftige Beiträge in der Blogreihe: ESG in der Real Estate Praxis

7. Teil: Roadmap für eine neue Unternehmenskultur

8. Teil: Whitepaper: ESG in der Real Estate Praxis: 10 Tipps für eine wirkungsvolle ESG-Transformation

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  1. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Status Quo eines Transformationsprozesses
  2. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Perspektiven und Bedürfnisse der Akteure
  3. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Herausforderungen für das Development
  4. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. TDD und ESG DD
  5. Teil: Digitalisierungsbedarfe und ESG-Management