ESG – das ist eine Abkürzung, die die Akteure in der Immobilienwirtschaft spätestens seit 2021 unter Handlungsdruck setzt. Der Begriff steht für ein ganzheitliches Nachhaltigkeitsmanagement und setzt sich aus dem „E“ für Environmental (u.a. Ressourcenschonung, Wasserschutz, Schutz der Artenvielfalt), dem „S“ für Social (u. a. Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz) und dem „G“ für Governance (u. a. Compliance mit gesetzlichen Anforderungen, gute Unternehmensführung) zusammen.

Durch den „Sustainable Finance Action Plan“ der EU-Kommission wird diese Nachhaltigkeitsdefinition in gesetzliche Vorgaben für die gesamte europäische Union überführt. Hierzu zählen die bereits verabschiedete Taxonomie-Verordnung sowie die Offenlegungsverordnung der Europäischen Union, die erstmals verbindliche Offenlegungspflichten und Kategorien für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten festlegen. Beide Verordnungen gelten für Finanzmarktteilnehmer und Finanzberater haben durch ihre Anforderungen jedoch bereits Ausstrahlwirkungen in die gesamte Immobilienwirtschaft (u.a. bei Immobilien-Finanzierungen, -Bewertungen, -Vermietbarkeit).

Der Rat und das Europäische Parlament haben am 21. Juni 2022 eine vorläufige Einigung über die Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive – CSRD) erzielt. Mit der CSRD rücken auch Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen, die keinen direkten Bezug zum Finanzmarkt haben in die direkte gesetzliche Betroffenheit. Für Unternehmen, die bereits der NFRD unterliegen, gilt die Verordnung für Geschäftsjahre, die ab dem 1. Januar 2024 beginnen. Große Unternehmen, die derzeit nicht unter die NFRD fallen, müssen die Verordnung ab dem 1. Januar 2025 anwenden. „Große Unternehmen“ werden definiert, indem sie zwei der drei folgenden Kriterien erfüllen: durchschnittlichen Bilanzsumme > 20 Mio. Euro, durchschnittliche Nettoumsatzerlöse > 40 Mio. Euro oder durchschnittliche Zahl der Beschäftigten > 250. Kapitalmarktorientierte kleine und mittelständische Unternehmen, bestimmte kleine und nicht-komplexe Kreditinstitute sowie Versicherungs-Captives sind für beginnende Geschäftsjahre ab dem 01. Januar 2026 betroffen.

Neben der EU-ESG-Regulatorik löst insbesondere die Tatsache, dass die Immobilienwirtschaft Verursacherin von fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen ist, einen enormen wirtschaftlichen, aber auch sozio-kulturellen Transformationsdruck aus: Anleger, Finanzinstitute, Immobilienkäufer, Mieter aber auch Mitarbeitende fordern ein Umdenken hin zu einer nachhaltigen Immobilienwertschöpfungskette. Zudem gilt es für Eigentümer, Nachhaltigkeitsrisiken frühzeitig zu erkennen und ausreichend zu managen (bspw. Stranded Asset Risiko; Kostenrisiken aus CO2-Miete).

Das Thema „Nachhaltigkeit“ ist also in der Immobilienwirtschaft angekommen und alle Akteure sollten sich auf den Weg machen. Die Alpha IC GmbH, eine der führenden Beratungsgesellschaften für das Real Estate Management erlebt derzeit in zahlreichen Mandaten den Handlungsdruck und die Irritation des Marktes. Vor diesem Hintergrund geht es in dieser achtteiligen Blogreihe um Lösungsansätze und Konzepte zu Fragen und Bedürfnissen der unterschiedlichen Akteure und Entwicklungen in diesem Transformationsprozess.

Im fünften Blogteil dreht sich alles um das Thema Digitalisierung und darum, dass das Erreichen von ESG-Zielen valide Daten erfordert. Sie ist der Schlüssel für eine professionelle Umsetzung der ESG-Richtlinien, meinen 84 Prozent der Befragten. Daten und deren Auswertung sind für 87 Prozent der Teilnehmer der fünften Digitalisierungsstudie von ZIA und EY Real Estate die Basis für ein professionelles ESG-Management. 84 Prozent meinen, dass Digitalisierung der Schlüssel für eine professionelle Umsetzung der ESG-Richtlinien ist.



Aktuelle Herausforderungen für ein effizientes digitales ESG-Management

In der Praxis werden aktuell immer mehr ausgeklügelte Digitalisierungsstrategien für Immobilien entwickelt. Diese Digitalisierungsstrategien beinhalten vermehrt den Einsatz von Plattformen, Datenanalytics, Smart Building Use Cases etc. Diese Digitalisierungskonzepte funktionieren jedoch nur, wenn die Gebäude ebenfalls „smart“ betrieben werden und die generierten Daten in einer hohen Qualität und strukturiert vorliegen. Einen exemplarischen und aktuell beliebten Use Case bei Investoren stellen in diesem Zusammenhang Smart Metering Konzepte dar, die umgesetzt werden, sodass Eigentümer und Investoren eine Transparenz hinsichtlich des Medienverbrauchs von Immobilien erhalten.

Doch allein die Messung und die übergeordnete Auswertung von Datenpunkten führen bei weitem noch nicht zu signifikanten Mehrwerten für einen Eigentümer, Betreiber oder Nutzer. Die reine Visualisierung der Daten schafft eine Datentransparenz und unterstützt den Betrachter bei der Auswertung dieser Daten insbesondere für das Berichtswesen. Doch erst wenn dem Eigentümer spezifisch aufgezeigt würde, mit welchen Optimierungsmaßnahmen und Lösungen der Verbrauch kontinuierlich reduziert werden kann, erfährt dieser einen Mehrwert. Den allermeisten IoT-Systemen fehlt jedoch diese Funktionalität, sich selbst zu regulieren und automatisiert, Optimierungsmaßnahmen vorzunehmen bzw. dem Anwender vorzuschlagen. Doch genau durch eine solche integrale übergeordnete Intelligenz würde ein ESG-Management wertvoll.

Bei Neuvermietungen können Themen wie Datenschutz und Datennutzungsregelungen in sogenannten Green Lease Verträgen geregelt werden. Das ist im Bestand oftmals ein Problem.

Eine weitere Herausforderung ist, dass das ESG-Management in den Unternehmen strukturell nur bedingt in die Kernprozesse eingebunden wird. Teilweise wird in der Praxis das ESG-Management ungenügend in die Organisation integriert, sodass die Implementierung von gezielten ESG-Maßnahmen in die Kernprozesse der Unternehmensorganisation nur teilweise erfolgreich umgesetzt werden. Durch das fehlende Rollenmodell, fehlende Entscheidungsbefugnisse und Kompetenzen ist die Steuerung von Nachhaltigkeitsthemen (datenbasiert) erschwert. Ideal wäre es, bereits frühzeitig durch eine Organisation zu klären, welche Anforderungen das ESG-Management an die Funktionalitäten und die technische Ausrüstung von Gebäuden hat. Wenn diese Faktoren, wie zum Beispiel die Sicherstellung der integralen Konnektivität von Sensorik, Messstellen und technischen Anlagen und Kommunikation mit einer Datenplattform, rechtzeitig in die Planung und Konzeption von intelligenten Gebäudebetriebskonzeptionen integriert werden, ist im Regelbetrieb das ESG-Management datenbasiert dann auch möglich.

Der Einsatz von Sensorik, Messstellen, Zählerkonzepte etc. verfügen über hohe Auswirkungen auf die Gebäudekonzepte, die bereits in der Planung frühzeitig integriert werden sollen. Durch dies wird sichergestellt, dass die zukünftige Immobilie über alle notwendigen Funktionen verfügen, sodass ein aktives ESG-Management betrieben werden kann. Des Weiteren verfügen BIM-Planungen über umfangreiche Möglichkeiten, bereits in der Projektierungsphase Nachhaltigkeitsoptimierungspotential festzustellen. Unternehmen, wie z.B. Co-Builder, analysieren die Nachhaltigkeit von Projekten basierend auf den BIM-Daten. Diese Daten können auch für umfangreiche Nachhaltigkeitssimulationen verwendet werden, sodass der Eigentümer / Investor fundierte Entscheidungen im Planungsprozess treffen kann, die die Nachhaltigkeit von Immobilien erhöhen. Eine nachträgliche Ausrüstung von Gebäuden mit Messstellen und IoT-Devices zur Unterstützung der Nachhaltigkeitsmessung ist kostspielig und tendenziell immer mit qualitativen Kompromissen versehen.


Wie gelangen Daten aus dem Regelbetrieb zu den ESG-ManagerInnen?

Wie in der obenstehenden Abbildung dargestellt, ist es nur durch eine umfassend intelligent geplante Infrastruktur in den Gebäuden möglich, ESG-Faktoren aus dem Regelbetrieb eines Gebäudes zu messen. Dies ermöglicht der ESG-Manager/die ESG-Managerin umfangreiche Steuerungs- & Auswertungsmöglichkeiten. Selbstverständlich sind die Messtellen in eine Gesamtkonzeption der Konnektivität zu integrieren, sodass alle Messtellen im Gebäudekonzept effizient ausgelesen werden können und diese mit dem ESG-Manager/der ESG-Managerin kommunizieren. Dies gilt nicht nur für die gebäudetechnikbezogenen Messstellen (wie z.B. Energieverbrauch, Wasserverbrauch) sondern ebenfalls für weitere intelligente Devices (IoT-Devices), die zusätzliche Informationen zum Gebäudebetrieb bereitstellen. Diese Devices aggregieren oftmals verschiedenste Zustände und Informationen hinsichtlich des Nutzerverhaltens, wie zum Beispiel die Belegung der Flächen, das Abfallverhalten und den Bedarf an Heiz- & Kühlleistung aufgrund der Auslastung der Räumlichkeiten.

All diese Informationen werden idealerweise in einer oder mehreren Plattformen abgebildet, sodass ein ESG-Manager/eine ESG-Managerin den Überblick über alle Nachhaltigkeitsdaten einer Immobilie erhält. Diese Plattformen kombinieren die aktuellen Live-Daten aller eingesetzen Devices im Gebäude,mit spezifischen Umweltdaten (z.B. Wetterdaten, Mobilität, Eventdaten). Sobald die strukturierte Datenverfügbarkeit aller Nachhaltigkeitsdaten einer Immobilie in einer zentralen Datenbank sichergestellt wird, können intelligente Applikationen auf diese Datengrundlage zugreifen, auswerten und nutzen. Genau solchen intelligenten Applikationen generieren Mehrwerte für das ESG-Management, sodass spezifische Sachverhalte geprüft und gegebenenfalls Optimierungsmaßnahmen eingeleitet werden können.

Durch die Kombination der verschiedenen Daten aller Devices auf übergeordneter Stufe und die Bereitstellung eines entsprechenden, integralen Zugriffs auf alle Daten aller Systeme ist es dann möglich, interdisziplinäre Services den Nutzern / Eigentümer anzubieten, welche die einzelnen Applikationen miteinander intelligent vernetzt und Automatismen zulässt. Somit wird die Möglichkeit geschaffen, selbstregulierende Systeme zu betreiben, die mittels Live-Daten die Nachhaltigkeitsfaktoren von Immobilien kontinuierlich und automatisiert optimieren.

Manuela Stucki, Senior Digital Real Estate Manager bei Swiss Life Asset Management AG ordnet die Rolle von Digitalisierung für das ESG-Management folgendermaßen ein:

1. Welche Rolle spielt die Digitalisierung im ESG-Management?

Die Digitalisierung spielt eine sehr wichtige Rolle im ESG Reporting. Denn für ein gezieltes ESG-Management sind Daten, wie Verbräuche oder Anlageinformationen, essentiell.

2. Welche Mehrwerte liefert die Digitalisierung dem ESG-Management?

Durch die Digitalisierung stellen wir sicher, dass die richtigen Daten in geforderter Qualität und dadurch die Mietersensibilisierung, das Energiecontrolling und -monitoring sowie laufende betriebliche und strategische Optimierungsmassnahmen ermöglicht werden. Zusätzlich unterstützen intelligente Systeme auf der Liegenschaft (wie Lastenmanagement, präsenzbasierte Beleuchtung, sonnenstandsgeführte Beschattung, usw.) die Erreichung der Unternehmensziele rundum ESG.

3. Wo sind die Grenzen der Digitalisierung im ESG-Management?

Es gibt verschiedene Faktoren, wie bspw. Wohlbefinden oder Zufriedenheit, welche sich mit Sensoren nicht messen lassen. Zudem braucht es weiterhin eine Person, welche die Daten richtig interpretieren und wirkungsvolle Massnahmen ableitet und umsetzen kann.

Prozessverständnis potenziert ESG-Optimierung

Doch wer sind diejenigen, die die Daten tatsächlich zusammenführen, auswerten und verbindlich zur Verfügung stellen? Die Tendenz geht in Richtung ESG-Manager und ESG-Managerinnen, die über die fachliche Expertise verfügen und gleichzeitig auch die digitalen Fäden zu den beteiligten Stakeholdern in den Händen halten. Ob sich daraus ein neues Leistungsbild «ESG as a Service» etablieren wird, bleibt abzuwarten. Wesentlich wird sein, dass Eigentümer zukünftig größten Wert auf die primäre Haltung von Daten legen müssen, um über den gesamten Immobilienlebenszyklus durchgängig auskunftsfähig zu sein. Eine gleichbleibende Datenhaltung bei wechselnden Dienstleistern oder Eigentümerwechseln ist eine Grundvoraussetzung für effizientes ESG-Management.

Neben IoT- und sonstigen Messdaten, die üblicherweise konsolidiert über Schnittstellen in die entsprechende ESG-Datenumgebung eingespielt werden, sind für ein zielgerichtetes ESG-Management auch Daten aus Prozessen notwendig, die im Immobilienbetrieb entstehen. FM-Dienstleister, Property Manager und weitere Stakeholder verfügen und «sammeln» derzeit bewusst oder unbewusst wertvolle Daten. So sind z.B. Abfallentsorgung und eingesetzte Betriebsmittel von Dienstleistern nutzbare Daten, die dem ESG-Manager/der ESG-Managerin zukünftig bereitgestellt werden müssen. Über CAFM-Lösungen, die auf Eigentümerseite betrieben und den Dienstleistern zur Verfügung gestellt werden sollten, können diese Prozesse digital organisiert und deren Daten wiederum konsolidiert an eine ESG-Plattform übergeben werden.

In diesem Sinne plädiert auch Justus Wiedemann, Gründer und Geschäftsführer der ESG-Optimierungsplattform Quantrefy, für ein besseres Verständnis der Prozesse auf allen operativen Ebenen:


«Was digitale Tools im ESG-Bereich längst umfassend abbilden, sind Daten und digitale Gebäude-Klone. Was sie aber noch viel zu wenig im Blick haben, ist der Mensch – speziell die operativen MitarbeiterInnen in AM, PM, FM und Co., diejenigen also, die als Gatekeeper zwischen einem großen Datenschatz und einer echten ESG-Optimierung am Objekt stehen. Noch bedeutet ESG dort nämlich vor allem eines: Mehr Arbeit. Mehr Daten? Mehr Arbeit. Mehr Benchmarking? Mehr Arbeit. Neue digitale Tools? Noch zu oft ebenfalls mehr Arbeit. Darum müssen digitale Lösungen neben Datenmodellen endlich auch die Prozesse auf der operativen Ebene verstehen – und diese aktiv vereinfachen, statt sie zusätzlich zu verkomplizieren. Dann endlich wird ESG nämlich auch dort zum einfacheren und lohnenden Weg. Und damit auch in der Breite des Bestandes umgesetzt.»

Wie erfolgt das ESG-konforme Datenmanagement der Zukunft?

Aufgrund der aktuellen Entwicklungen der Digitalisierung ist allen Investoren und Eigentümern bewusst, dass das Potential in der Nutzung von Immobiliendaten in der Zukunft liegt. Fortlaufend entwickeln sich Technologien weiter und ermöglichen eine intelligente Nutzung von Daten und Anwendung von Devices, die heute jedoch noch nicht bestehen. Die Gemeinsamkeit der zukünftigen datenbasierten Anwendungen ist jedoch, dass diese auf eine fundierte und intelligente Datenbasis zurückgreifen, um ihr Potential entfalten zu können. Somit soll bereits heute eine strukturierte Datenhaltung erfolgen, um diese mit zukünftigen Anwendungen nutzen zu können. Aus diesem Grunde verfügen bereits erste Investoren über sogenannte „Data Lakes“ und „Data Hubs“, in welchen die Liegenschaftsdaten zentral vorgehalten werden und zukünftige Applikationen auf diese Datengefäße zurückgreifen können. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie ein solcher Datenauffangbehälter konzipiert werden soll. Ist die strategisch intelligente Lösung eine einzelne, umfangreiche Plattform zur Abbildung aller Daten an einer zentralen Stelle oder sind intelligent vernetzte Insellösungen, die interoperabel sind, zukunftsfähiger?

Erfahrungsgemäß verfügen umfangreiche Plattformen aufgrund der generisch konzipierten Strukturen über wenig Flexibilität bezüglich Schnittstellen und Weiterentwicklungen, da eine gewisse Grundstruktur besteht. Bei Insellösungen, die klar spezifische Anwendungen fokussieren und diese mit einer hohen Qualität abdecken, ist die Konnektivität mit anderen Insellösungen anspruchsvoll, da Daten ausgetauscht, hoch aggregiert und archiviert werden müssen. Dies führt oftmals zu komplexen Systemlandschaften, mit welchen sich ein Eigentümer / Investor nicht im Detail befassen möchte.


Digitalisierung verbindet Nutzer mit der Immobilie

Digitalisierung kann auch das Nutzerverhalten positiv beeinflussen. Erinnert man sich an die Einführung der Heizkostenverordnung 1981 aufgrund der Ölkrise in den 70er Jahren, so wurde damals schon deutlich, dass Transparenz und die verbrauchsorientierte Abrechnung von Heizkosten ein Umdenken bei den Menschen in der Nutzung von Heizenergie ausgelöst hatte.

Mit den heutigen technischen Möglichkeiten eines Smart Building, bei dem eben auch einzelne Nutzer über ihr Smartphone «erreicht» werden können, sind die Hebel zur Energieeinsparung wesentlich größer geworden. Vielleicht ist zu einem bestimmten Zeitpunkt das Öffnen eines Fensters sinnvoller als das Anschalten der Klimaanlage? Mit einer Meldung an den Menschen im Raum kann hier ohne großen Aufwand ein nachhaltiges Nutzungsverhalten erreicht werden. Auch eine Verbindung von persönlichem (vorausschauendem) Nutzungsverhalten (z.B. Terminkalender, Buchung von Räumen) und individuellen Wohlfühlkriterien mit den technischen Möglichkeiten der Immobilie wirken sich durch kluge Vernetzung und Bereitstellung von Services positiv auf ESG-Kriterien aus. Denn nicht nur die eigene CO2-Bilanz durch bewussteres Nutzungsverhalten wird durch eine Vereinigung von Mensch und Immobilie mit Hilfe digitaler Hilfsmittel verbessert. Auch dem Erreichen der Klimaziele kommen wir damit ein Stück näher.

Hansjörg Sidler; Siemens Sales Director Switzerland Energy Efficiency, hat es als Referent des letzten «120‘@8»-Event unserer Schweizer Alpha IC Kollegen im Mai so auf den Punkt gebracht: „Ein perfekter Ort ist, wenn Gebäude dank Digitalisierung nachhaltiger werden.“ Das sollte unser gemeinsames Ziel sein.


Zukünftige Beiträge in der Blogreihe: ESG in der Real Estate Praxis

6. Teil: Funktionsweise und Zielsetzung von ESG-Ratings für Immobilien und Unternehmen

7. Teil: Roadmap für eine neue Unternehmenskultur

8. Teil: Whitepaper: ESG in der Real Estate Praxis: 10 Tipps für eine wirkungsvolle ESG-Transformation


Sie möchten die bisherigen Teile der Reihe nachlesen, dann klicken Sie gerne auf den jeweiligen Link:

  1. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Status Quo eines Transformationsprozesses
  2. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Perspektiven und Bedürfnisse der Akteure
  3. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Herausforderungen für das Development
  4. Teil: ESG in der Real Estate Praxis. TDD und ESG DD


Ihre Ansprechpartner in Sachen Digitalisierung bei der Alpha IC:

Sebastian Hein, Partner und Senior Project Manager, Alpha IC

Tel. +49 151 422 294 - 40 ∙ s.hein@alpha-ic.com

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Lukas von Rotz, Partner, Alpha IC Schweiz AG

Tel. +41 (44) 533 81 71 ∙ l.vonrotz@alpha-ic.ch

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