ESG – eine Abkürzung, die die Akteure in der Immobilienwirtschaft spätestens seit vergangenem Jahr unter Druck setzt. Dabei wurde der Begriff bereits 2006 geprägt und steht für einen ganzheitlicheren Ansatz als Corporate Social Responsibility. Das „E“ für Environmental fügt die Aspekte, wie Klima, Ressourcenknappheit, Wasser und Artenvielfalt zu dem „S“ für Social (u. a. Mitarbeitende, Sicherheit, Gesundheit) und dem „G“ für Governance (u. a. Unternehmensführung, -kultur) hinzu.
Bislang war ESG kein definierter Begriff, und es gab keine deutschland- oder europaweiten Standards. Doch der Sustainable Finance Action Plan und die damit zusammenhängende Taxonomie und Offenlegungsverordnung der Europäischen Union (EU) enthalten erstmals verbindliche Kriterien und Klassifikationen für Unternehmen und Finanzmarktakteure – wenn auch noch nicht umfassend für alle Aspekte von ESG.
Die Messlatte und das Tempo, die Wirtschaft der EU auf „grün“ umzustellen, sind ambitioniert, denn oberstes Ziel ist die Klimaneutralität bis 2050. Als wichtiges Etappenziel wurde vereinbart, die Emissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent gegenüber dem Stand von 1990 zu senken. Mit der Änderung des Klimaschutzgesetzes im August 2021 soll Deutschland bereits 2045 klimaneutral werden.
Zur Erreichung dieser Klima- und Nachhaltigkeitsziele ist die Mitwirkung aller Wirtschaftszweige in diesem Transformationsprozess notwendig. Dabei steht vor allem auch die Immobilienwirtschaft unter einem enormen Veränderungsdruck, denn Immobilien verursachen fast 40 Prozent der weltweiten Treibhausgasemissionen. Zudem fordern Anleger, Käufer und Auftraggeber zunehmend nachhaltig entwickelte, ESG-konforme Immobilienprojekte.
Das Thema „Nachhaltigkeit“ ist also in der Immobilienwirtschaft angekommen und alle Akteure sollen ESG-konform handeln. Doch was bedeutet das in der Praxis?
Die Alpha IC GmbH, eine der führenden Beratungsgesellschaften für das Real Estate Management, erlebt derzeit in zahlreichen Mandaten den Handlungsdruck und die Irritation des Marktes. Vor diesem Hintergrund geht es in dieser achtteiligen Blogreihe um Lösungsansätze und Konzepte zu Fragen und Bedürfnissen der unterschiedlichen Akteure und Entwicklungen in diesem Transformationsprozess.
2. Teil: Perspektiven und Bedürfnisse der Akteure – ESG in der Real Estate Praxis
Gerne möchten wir im zweiten Teil unserer ESG Serie auf die unterschiedlichen Perspektiven zum Thema eingehen. Hierbei kann man „Per-s-pek-ti-ve“ zum einen unter dem Aspekt der Sichtweise bzw. des Standpunkts sehen, und zum anderen unter dem Aspekt des zeitlichen Ablaufs (Entwicklungsmöglichkeit). In dieser Veröffentlichung zeigen wir, dass sich oftmals beide Aspekte bedingen.
Ausgehend von der klassischen Beziehungspyramide im Real Estate Management, die von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung geprägt wurde, haben wir diese unter dem ESG Aspekt weiterentwickelt und in einer Grafik zusammengefasst: Stellvertretend für die Investment-Ebene haben wir das Fondsmanagement gestellt. Portfolio- und Asset-Management wurden unter Asset-Management zusammengefasst. Diese steuern das klassische Property-Management für den Bestand, oder integrieren Projektentwicklungen des Developments in ihr Immobilienportfolio (Neubau und Sanierung). Sowohl die Projektentwickler als auch die Asset- und Property-Manager müssen sich mit dem operativen Facility-Management auseinandersetzen. Darunter fallen operative Services in der Liegenschaft in unterschiedlichster Ausprägung; siehe hierzu Abbildung 1.
Abbildung 1: Real Estate Pyramide frei interpretiert
Durch das Thema ESG entsteht in der klassischen Pyramide ein Plus an Aufgaben in den verschiedenen Bereichen von der Konzeption nachhaltiger Immobilien-Anlageprodukte auf Fondsebene bis zur Umsetzung der ESG Ziele auf operativer Ebene.
Vielen der Protagonisten im Real Estate Management wird jetzt erst klar, dass ESG alle angeht. Wir müssen feststellen, dass die Transformation des Themas in der Praxis in vielen Fällen am Markt sehr schwerfällt und nur zaghaft betrieben wird.
In der Akquise gilt es jetzt Fragestellungen wie „Ist die anzukaufende Immobilie ESG-konform?“ zu beantworten. Dabei fällt es vielen schwer, die ESG-Konformität für sich selbst zu fassen und noch vielmehr ihre strategische Ausrichtung entsprechend zu formulieren. Schließlich steckt in „Governance“ auch die eigene Organisation ;-)
ESG ist eine
ganzheitliche Herausforderung für alle Akteure, so fasst Prof. Dr. Jonas Hahn,
Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied
Sciences, die aktuelle Situation zusammen:
"Der Druck seitens der Anleger, neben Rendite auch ein gutes Gewissen zu erwirtschaften, ist groß. Und so wird es künftig bei aller Regulatorik um mehr gehen. Es geht um das Bewusstsein in allen Managementdisziplinen, dass wir mit einer Immobilie nicht nur ein Bauwerk, nicht nur Mietverträge und Cashflow erwerben, sondern auch negative Umweltauswirkungen. Es geht um die Bereitschaft, diese möglichst für immer zu minimieren, um die Marktfähigkeit zu erhalten. Es geht um ein Mindset bei Entscheidern, in Berichte, in die eigene Organisation und in Ökologie gleichermaßen zu investieren. Viele Player sind auf einem guten Weg; doch der ist aufwändig. Hilfe leistet ein hochwertiger Datenbestand, aus dem die richtigen Schlüsse zu ziehen sind. Letztlich werden Daten so zu einem neuen Rohstoff der Immobilienwirtschaft."
In den meisten Fällen gibt es einen inhaltlichen Themenbruch in der oben dargestellten Beziehungspyramide. Dies ist oftmals auf folgende Punkte zurückzuführen:
- Strategische Ausrichtung zur Nachhaltigkeit (ESG) nicht klar formuliert;
- Fehlende Übersetzung / Transformation der Ziele für die nächsttiefere Ebene;
- Etablierung eines Nachhaltigkeitsbeauftragten bzw. ESG Beauftragten ohne Entscheidungsbefugnisse;
- Fehlendes Verständnis, dass ESG Hand in Hand mit Unternehmenskultur und Digitalisierung zu betrachten ist;
- Verdrängen der Tatsache, dass es sich um einen Changeprozess handelt und somit vom Management in der Organisation begleitet und gefestigt werden muss;
- Keine Anpassung von Lieferanten- und Dienstleisterbeziehungen, auch das PM und FM ändert sich;
- Realisierung von Einzelprojekten in den abgegrenzten Bereichen wie Datenoffensiven ohne Durchgängigkeit und ganzheitlich strategischen Ansatz;
Über Jahre haben sich die Rollen und somit auch die Leistungsinhalte im Real Estate gefestigt. Wie in Abbildung 2 zu sehen, haben sich viele Organisationen mit deren Standardisierung und somit der Verbesserung der Zusammenarbeit auseinandergesetzt. Wir erleben derzeit eine gravierende Neuordnung und Modifikation dieser Felder: Denn ESG geht jeden an! Und aus diesem Grund werden für alle zusätzliche Aufgaben und somit auch ergänzende Tätigkeiten wahrzunehmen sein. Dies fällt vielen Akteuren nicht leicht. Hier ist beispielsweise das technische PM oder das operative FM zu nennen. Diese Bereiche haben gravierend unter dem Fachkräftemangel zu leiden und müssen gleichzeitig immer höheren Anforderungen gerecht werden.
Abbildung 2: Veränderung von Leistungsinhalten und -standards (Download am Ende des Artikels)
Anhand der
exemplarischen Leistung „Entsorgung Müll“ kann man sehen, welcher Wandel in der
Leistungsbeschreibung durch ESG erfolgt. Hinzu kommen ESG-Ziele, wie die
Reduzierung des Müllaufkommens durch das Einwirken auf den Nutzer oder auch die
Anforderung an die Transparenz des tatsächlichen Müllverbrauchs durch die
Bilanzierung der Müllfraktionen.
Abbildung 3: ESG-Zusatzleistungen Leistungsbeschreibung Thema "Entsorgung Müll"
Es wird deutlich, dass es notwendig sein wird, neue Rollen zu etablieren: die eines ESG-Managers sowie eines ESG-Koordinators.
Der ESG
Manager stellt die Integration des Themas in den einzelnen Bereichen sicher. Er/Sie
ist verantwortlich für die Umsetzung der entwickelten Strategie (ESG-Ziele) und
der Anforderungen auf Portfolio- und Objektebene und stellt die Durchgängigkeit
in allen Bereichen sicher. Er/Sie prüft kontinuierlich, ob die Umsetzung der
Anforderungen durch PM, Development und/oder FM erfolgt und konform zu den
Zielvorgaben ist.
Je größer die Organisation sowie das Portfolio ist, desto mehr kann es Sinn machen, einen ESG Gesamtkoordinator zu etablieren. Er/Sie hat dann die eine wesentliche Aufgabe, das ESG Thema zu transformieren und somit in Leistungsinhalte und Tätigkeiten der Lieferanten PM und FM zu übersetzen und zu koordinieren.
Jeder der
Lieferanten hat selbst einen ESG Koordinator zu stellen. Dieser/Diese hat die
Aufgabe, die Querschnittsthemen prozessual im Unternehmen zu verankern und
dafür Sorge zu tragen, dass die Anforderungen operativ geleistet werden. Er/Sie
steht in Kontakt mit den Energie-, Umwelt- und Arbeitsschutzbeauftragten der
eigenen Organisation.
Wer welche
der Rollen übernimmt, kann in der Praxis sehr individuell gehandhabt werden.
Auch die Stellung einer ESG Plattform, die die notwendigen Daten organisiert, bereithält
und nach oben ins Asset Management reportet, kann nach Interessenslage
festgelegt werden; siehe Abbildung 4.
Abbildung 4: Neue ESG-Rollen im REM
Man sieht also, dass von der Aufbau- über die Ablauforganisation und den Lieferantenbeziehungen viel unternommen werden muss, um das Thema ESG wirklich zu verankern und konkret umsetzbar zu machen.
Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability bei der Union Invest Real Estate GmbH, sieht die Akteure der Immobilienwirtschaft dementsprechend in einem notwendigen und längeren Veränderungsprozess:
"Gebäude sind mit einem Anteil von rund 40% an den weltweiten CO2-Emissionen schlafende Klimariesen. Wir müssen unserer Verantwortung gerecht werden und bieten mit der Transformation der Immobilien in unseren Fonds ein großartiges Potenzial für einen positiven Klima- und Gesellschaftsbeitrag. Auch als etablierter Asset Manager, mit einer über 15-jährigen Historie im Nachhaltigkeitsmanagement, ist es unsere tägliche Aufgabe, Entscheider und Beteiligte davon zu überzeugen, dass Nachhaltigkeit kein Marketing oder Trend ist sondern alle Bereiche der Immobilienwertschöpfungskette betrifft. Die notwendige Transformation zur Klimaneutralität ist nicht von heute auf morgen zu erreichen sondern ist ein Prozess, der alle Beteiligten einschließt, gleichsam fordert und Kapital benötigt.“
Derzeit stehen wir vor der Herausforderung, dass jeder das Thema ausschließlich aus seiner Perspektive sieht, viel Unwissenheit auf allen Seiten herrscht und darüber hinaus der Veränderungsprozess gemieden wird. Wir möchten Sie motivieren, die Herausforderung anzunehmen, gerne gemeinsam mit der Alpha IC GmbH. Im nächsten Teil unserer Blogreihe werden wir auf die spezifischen Fragestellungen und Perspektiven für das Development im ESG-Transformationsprozess eingehen: Was ist eine ESG-konforme Projektentwicklung? Welche Zertifizierung ist für meine Bedürfnisse die richtige Wahl? …..
Sie möchten die weiteren Beiträge der Reihe nachlesen, dann klicken Sie gerne auf den jeweiligen Link:
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Status Quo eines Transformationsprozesses
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Herausforderungen für das Development
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. TDD und ESG DD
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Digitalisierungsbedarfe und ESG-Management
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Funktionsweise und Zielsetzung von ESG-Ratings für Immobilien und Unternehmen
- Teil: ESG in der Real Estate Praxis. Roadmap für eine neue (nachhaltige) Unternehmenskultur
Ihre Ansprechpartner bei der Alpha IC:
Barbara Bestmann, Consultant Alpha IC
Tel. +49 151 422294 - 54 ∙ b.bestmann@alpha-ic.com
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Sebastian
Hölzlein,
Geschäftsführer Alpha IC
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