Zukunftsfähiges Contracting-Modell für Sugar Valley Quartier

Energie im Quartier neu gedacht: Was Sugar Valley Projektentwickler:innen zeigt

Mit der Unterzeichnung des Contracting-Vertrags haben die Salvis Consulting AG und die Bayernwerk Natur GmbH einen wichtigen Umsetzungsschritt für das Quartier Sugar Valley in München-Obersendling besiegelt. Vor kurzem wurde der Vertrag zur Realisierung des Energienetzes und zur künftigen Energieversorgung des gemischt genutzten Quartiers geschlossen. Damit geht ein Energiekonzept in die Umsetzung, das im Rahmen der umfassenden Nachhaltigkeitsstrategie der Salvis für rund 160.000 Quadratmeter Mietfläche auf CO₂-Neutralität ausgerichtet ist und zugleich wirtschaftliche Verlässlichkeit für die späteren Nutzer schaffen soll.

Die Alpha IC GmbH begleitet mit ihrem Expert:innenteam die Entwicklung des Projekts Sugar Valley bereits seit einer früheren Projektphase.  

In diesem Beitrag steht das Energiekonzept im Fokus. Im Gespräch erklärt Matthias Domke, Partner und Experte für IBM und Contracting bei Alpha IC, warum das Projekt für Projektentwickler besonders relevant ist. Es zeigt, wie CO₂-Neutralität, Versorgungssicherheit, Betreiberperspektive und Wirtschaftlichkeit früh zusammengeführt werden können.

Was macht das Energiekonzept von Sugar Valley besonders?

Matthias Domke: Der entscheidende Punkt ist die Vernetzung. Die Gebäude im Quartier sind über ein gemeinsames Niedertemperaturnetz verbunden. So kann Energie dorthin verschoben werden, wo sie gerade gebraucht wird. Entsteht in einem Gebäude Abwärme, etwa durch Kühlung, kann sie an anderer Stelle für Heizung oder Warmwasser genutzt werden. Besonders wirksam wird dieser Ansatz durch den Nutzungsmix im Quartier: Wohnen, Büro, Handel und Gewerbe haben unterschiedliche Lastprofile. Genau daraus entsteht der Vorteil. Wärme und Kälte werden nicht isoliert erzeugt und wieder abgeführt, sondern im System nutzbar gemacht.

Welche Rolle spielen Wärmepumpen und erneuerbarer Strom?

Matthias Domke: Wärmepumpen sind das zentrale technische Element, sowohl für Wärme als auch für Kälte. In den Gebäuden arbeiten dezentrale Wärmepumpen, zusätzlich gibt es eine Energiezentrale für das Quartier. Das Konzept kommt ohne lokale Verbrennung aus. Die Antriebsenergie ist Strom. Und hier liegt ein weiterer wichtiger Punkt: Der Strom soll möglichst vor Ort über Photovoltaik erzeugt und darüber hinaus über langfristige Liefermodelle aus erneuerbaren Quellen bezogen werden. Damit geht es nicht nur um CO₂-Reduktion, sondern auch um Kalkulierbarkeit. Für Mieter und Nutzer kann ein solches Modell mehr Preisstabilität schaffen, weil es die Abhängigkeit von volatilen Energie- und Brennstoffmärkten reduziert.

Was war die Aufgabe der Alpha IC im Projekt?

Matthias Domke: Wir haben das Energiekonzept kritisch geprüft, vorhandene Ansätze plausibilisiert und fachlich gespiegelt. Der Schwerpunkt lag anschließend auf dem Contracting-Modell. Wir haben die Ausschreibung von Grund auf entwickelt, das Verfahren begleitet, Angebote bewertet und die Vertragsverhandlungen bis zum Letter of Intent unterstützt. Wichtig war, ein Modell zu schaffen, das technisch, wirtschaftlich und organisatorisch zu diesem Projekt passt. Gerade bei Quartieren reicht es nicht, nur eine gute technische Idee zu haben. Die Realisierung muss genauso durchdacht sein wie das Konzept selbst.

Warum ist die frühe Einbindung des Contractors so relevant?

Matthias Domke: Normalerweise kommt ein Energiedienstleister deutlich später ins Projekt. Bei Sugar Valley wurde er bereits in der frühen Planungsphase eingebunden. Das bringt Betreiber-Know-how früh in die Entwicklung und ermöglicht, technische Entscheidungen mit Blick auf den späteren Betrieb zu prüfen. Gleichzeitig ist das anspruchsvoll: Man definiert Spielregeln für eine Zusammenarbeit, deren Betriebsphase noch Jahre entfernt liegt. Deshalb braucht es Verbindlichkeit und Flexibilität zugleich. Verbindlichkeit, damit Entscheidungen belastbar bleiben. Flexibilität, weil sich Preise, Rahmenbedingungen und technische Details im Projektverlauf verändern können.

Welche Learnings lassen sich auf andere Projekte übertragen?

Matthias Domke: Sugar Valley ist keine Blaupause. Und genau das ist ein wichtiges Learning. Ein gutes Energiekonzept entsteht nicht dadurch, dass man ein Modell kopiert. Es entsteht aus den richtigen Fragen: Welche Energiepotenziale gibt es am Standort? Welcher Zentralisierungsgrad passt zur Projekt- und Eigentümerstrategie? Welche Realisierungsform ist sinnvoll: Eigenbetrieb, Dienstleistermodell oder Contracting? Und welche Schnittstellen müssen früh geklärt werden, damit Planung, Betrieb, Vermarktung und Zertifizierung zusammenpassen? Entscheidend ist, das Energiekonzept nicht als rein technische Aufgabe zu behandeln, sondern als strategischen Baustein der Projektentwicklung.

Was bedeutet das für Bestandsprojekte?

Matthias Domke: Im Bestand ist häufig die Systemtemperatur der entscheidende Punkt. Viele bestehende Heizsysteme sind auf hohe Vorlauftemperaturen ausgelegt. Je höher diese Temperaturen sind, desto schwieriger wird der Einsatz von Wärmepumpen. Gleichzeitig liegt darin eine Chance: Wenn man Engpässe im Gebäude erkennt und beseitigt, kann man unter Umständen das Temperaturniveau senken und neue Lösungen ermöglichen. Zusätzlich spielen Flächen, Akustik, Schallschutz und vorhandene Netzinfrastruktur eine große Rolle. Im Bestand muss man Erzeugung, Verteilung und Gebäude immer gemeinsam betrachten.

Was ist die wichtigste Botschaft für Projektentwickler?

Nachhaltige Energiekonzepte brauchen klare Ziele, aber keine starren Muster. Wer Energieversorgung, Betrieb und Nutzerperspektive früh zusammendenkt, kann Lösungen schaffen, die ökologische Qualität mit wirtschaftlicher Robustheit verbinden. Sugar Valley zeigt auch: Solche Konzepte verlangen eine Haltung. Sie entstehen in partnerschaftlichen Prozessen, in denen alle Beteiligten bereit sind, auf neue Rahmenbedingungen zu reagieren. Dann wird aus einem Energiekonzept mehr als Technik. Es wird ein Beitrag zu langfristiger Qualität, wirtschaftlicher Stabilität, Marktpositionierung und Nutzermehrwert.