GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ist ein führender ESG-Benchmark für Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen weltweit. Es bietet standardisierte und validierte Daten zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios und -anlagen. Ein gutes GRESB-Rating kann das Vertrauen von Investoren stärken, da es zeigt, dass das Unternehmen sich aktiv um Nachhaltigkeit bemüht und die ESG-Kriterien erfüllt. Darüber hinaus gibt es weitere Scoring-Modelle, die sich am Markt etabliert haben, wie z. B. S&P Corporate Sustainability Assessment (CSA), MSCI ESG, Sustainalytics ESG Risk Ratings oder die EPRA Zertifizierung (European Public Real Estate Association) zu benennen.
Alle Ratings haben etwas gemein: Der Nachweis einer Green-Building-Zertifizierung im Bestand wirkt sich durchweg positiv auf die Bewertung und somit auf die mögliche Kapitalbeschaffung aus.
Aus diesem Grund wurden bei führenden Immobiliengesellschaften die portfolioübergreifende Umsetzung von Zertifizierungen, z.B. nach den international etablierten LEED EB:O+M oder BREEAM In-use – Standards etabliert.
Nach Veröffentlichung der entsprechenden Verbände (Stand Februar 2025) wurden in der Systemvariante im Bestand - ausschließlich auf dem Deutschen Markt - 1.053 Gebäude nach BREEAM, 110 Gebäude nach LEED und 24 Gebäude nach DGNB zertifiziert. Das BREEAM in diesem Fall den meisten Anklang findet, liegt hierbei sicherlich an der einfachen Anwendung und den sehr geringen Kosten für eine Zertifizierung nach Teil 1.
Was hierbei allerdings oftmals von Asset Managern übersehen wird, ist, dass neben dem Zertifikat mit Blick auf die Anforderungen der Taxonomie oder der Rating-Systeme weitere ESG-relevante Maßnahmen umzusetzen sind. Diese werden dann oftmals in weiteren Mandaten einzeln beauftragt und führen somit auch zu weiteren Kosten. Würde man Zertifizierung und Einzelvergaben und deren Kosten gemeinsam betrachten, stellt sich das augenscheinlich günstige BREEAM Zertifikat als gar nicht so günstig heraus. Wie in den unten folgenden Abbildungen dargestellt, sind in LEED oder DGNB Systemen die entsprechenden Zusatzleistungen bereits enthalten.
Alleine durch die Einzelvergabe der ESG relevanten Maßnahmen entstehen zwischen 15 - 30 Prozent Mehrkosten, die jedoch niemandem so richtig auffallen.
Der Einsatz von Zertifizierungssystemen zur Dekarbonisierung
und Effizienzsteigerung von Bestandsgebäuden ist ein sinnvolles Mittel. Es ist
jedoch wichtig, den jeweiligen Leistungsumfang transparent miteinander zu
vergleichen, und zwar auch im Hinblick auf die Anforderungen der
unterschiedlichen Ratingsysteme. Denn mitunter hat man eine größere
Schnittmenge an geforderten Nachweisen und enthaltenen Leistungen, wenn ein
bestimmtes Green Building System ausgewählt wird. Ist zum Beispiel bei einer
LEED EB:O+M v4.1 Zertifizierung ein Energieaudit als Mindestkriterium enthalten,
was jedoch bei einer BREEAM in Use-Zertifizierung additiv „gekauft“ werden
müsste, dann ist dies bei der Systemauswahl zu berücksichtigen.
Schematische Darstellung der unterschiedlichen Kriterien von Zertifizierungssystemen, hier am Beispiel Energieaudit
Als Hilfestellung haben wir im Folgenden eine Übersicht der gängigsten Zertifizierungssysteme für den Bestand mit den enthaltenen Leistungen und Kosten erstellt, um eine Entscheidungsfindung für die individuellen Zielsetzungen zu erleichtern. Dabei haben wir Registrierungs- und Zertifizierungsgebühren, etwaige Portfoliovorteile oder einen integrierten kontinuierlichen Verbesserungsprozess (KVP) berücksichtigt.
Der vordergründige Vorteil einer BREEAM In-Use Zertifizierung Teil 1 liegt darin, dass kompakt, schnell und ohne vorliegende Daten drei Mindestkriterien abgeklärt werden können und auch ohne nachhaltigen Gebäudebetrieb hohe Punktzahlen erreicht werden können. Zur Vergleichbarkeit der Systeme und zum Heben von Einsparpotentialen im Betrieb ist jedoch eine Zertifizierung nach BIU Teil 2 zwingend erforderlich, so dass es dann auch keinen Vorteil mehr bei den Gesamtkosten gegenüber den anderen beiden Systemen gibt.
Während die BREEAM-Perspektive eher statusbezogen ist, beinhalten die Systeme DGNB und LEED einen integrierten kontinuierlichen Verbesserungsprozess (KVP). Dabei bietet LEED mit seiner Performance-Plattform ARC den zusätzlichen Vorteil, ESG-Plattformen und Ratingsysteme anzubinden, Portfolien intern und international zu benchmarken und aktuelle Verbrauchsdaten den Nutzer:innen live zur Verfügung zu stellen. Obwohl das LEED-System ansonsten sehr portfolioorientiert ausgerichtet ist, gibt es jedoch nur bei BREEAM und DGNB Kostenvorteile für Immobilienportfolios.
Alle drei Zertifizierungssysteme zahlen mit ihren Nachweiskriterien auf ESG-Ratings und auch auf Taxonomieanforderungen ein. Es lohnt sich also ein intensiver Vergleich, mit welchem Zertifizierungs- und Ratingsystem Sie ihre Ziele für Ihr Portfolio bzw. für Ihre Immobilien am effizientesten erreichen und gleichzeitig den größten Nachhaltigkeitsimpact erreichen.
Vorteile für Asset-Manager auf den Punkt gebracht:
- Reduzierung von Blindleistung durch gesamtheitliche Vergabe von ESG-Maßnahmen, und somit Einsparungen von bis zu 30 Prozent.
- Nutzung einer kostenfreien Monitoring-Plattform ARC, dadurch keine weiteren Digitalisierungskosten für ESG Plattformen, da dort bereits Ressourcenentwicklung und Vergleichskennwerte enthalten sind
- Verankerung eines Verbesserungsprozesses bei PM und FM, damit wir nicht nur der Regulatorik entsprechen sondern konkret etwas an der Gebäudeperformance verbessern
Wer tiefer in das Thema einsteigen möchte, dem empfehlen wir das Gespräch unseres Geschäftsführers, Sebastian Hölzlein, mit Kay Killmann, dem Managing Director des GBCI Europe, über die Entwicklung und den Impact des Zertifizierungssystems LEED. Hier geht es zum VIDEO.
Die Alpha IC GmbH ist einer der führenden Nachhaltigkeitsberater im deutschsprachigen Raum. So begleitete das Unternehmen insgesamt 85 Zertifizierungsprojekte nach dem internationalen LEED–System in Deutschland. Dies entspricht (2009 bis 2024) einem Anteil von über 11% aller in Deutschland durchgeführten Zertifizierungen. Seit Juni 2015 ist die Alpha IC ein LEED BD+C Proven Provider.
